Инвестиционно-риэлторская компания «Капитал Инвест» – фирма многофункциональная. Одно из направлений ее деятельности – кредитование своих клиентов на приобретение недвижимости. И наряду с этим – создание организации, управляющей этой недвижимостью. А риэлтору это надо?
— Надо, и даже очень, — отвечает Светлана Рыжова, руководитель компании. – Так как одно без другого существовать не может. Посудите сами. Выделяя кредит человеку, мы тут же покупаем ему квартиру и сразу же прописываем его в ней. Однако в собственность он получит ее только тогда, когда полностью расплатится за заем. А это может длиться и год, и пять, и больше. И все это время недвижимостью должен кто-то управлять. Кто? Разумеется, кредитор – ее собственник. А механизм этого управления – жилищный кооператив, некоммерческая организация.
— Жилищных кооперативов ныне великое множество, и все они в чем-нибудь да отличаются один от другого. Есть и у вашего своя «изюминка»?
— Разумеется. Прежде всего согласимся, в основном ЖК относятся к накопительным. То есть человек, став членом кооператива, своими паевыми взносами накапливает сумму, необходимую для приобретения жилья. А это, как правило, длится несколько лет. Потом, получив квартиру, он расплачивается с ЖК за предоставленный ему кредит.
У нас первоначальный период – период накопления средств – отсутствует. Почему? Ну, прежде всего мы — риэлторы, и наша основная задача – помочь продавцу или покупателю выгодно осуществить свою сделку. Поэтому человеку, который хочет купить квартиру, но у него не хватает средств, мы дополняем их кредитом, причем самым дешевым в Москве. Без проволочек покупаем ему жилье не только на первичном или вторичном столичном рынке недвижимости, но и в области или даже дом в деревне. И если все это суммировать, то получается, что нам не надо набирать очередных членов кооператива, чтобы за счет их взносов купить жилье пришедшему раньше. И нет очереди: пришел – получил кредит, и ему сразу же приобретаем недвижимость.
— Светлана Владимировна, в январе вы утверждали, что ваш кредит стоит 7,6% годовых, а сейчас уже речь – от 3 до 1,5%. В чем секрет такого удешевления? Или просто «химичите» для привлечения клиентуры?
— Назвав цену кредита в 7,6% годовых, я не ошиблась де-факто. А вот де-юре нас могут обвинить во лжи. Ибо формально наш кредит стоит 12%. Но… прошу внимательно следить за моими словами. Всякий раз, взимая деньги за обслуживание кредита, мы берем свои декларированные 12%, но не с первоначальной суммы, а с ее остатка, получающегося после очередного взноса в счет погашения кредита.
В январе речь шла о том, что компания предоставляла кредит максимум на 5 лет. И отсюда были наши расчеты. Скажем, если бы вы взяли у нас кредит в 10 тысяч долларов США на 5 лет, то первый взнос на его обслуживание составит 100 долларов. Взнос второго месяца (за первым вычетом из суммы кредита его первого погашения) уже будет равен примерно 98 долларам и так далее. А вот с 5 тысяч те же самые 12% будут равны уже только 50 долларам.
То есть сумма обслуживания кредита, поскольку она не зафиксирована раз и навсегда, а берется с остаточных средств после внесения очередного взноса в счет погашения долга, постоянно снижается. Поэтому средний процент по результату полученных с должника сумм снижается с 12 декларированных до реальных 7,6% годовых.
Но это, повторюсь, когда кредит выдавали на 5 лет. Сейчас у компании появилась возможность давать нашему покупателю недвижимости средства в долг до 10 и даже до 12 лет. А исходя из этого срока и расчеты другие. И они показывают, что реальная цена кредита снижается до 3 процентов. Но это еще не все. Если наш клиент не только своевременно выплачивает взносы в счет погашения кредита и его обслуживания, но еще и какое-то время в составе кооператива накапливает свои деньги, и его капитал приносит прибыль, то ему (если он взял кредит на 10-12 лет) за счет «накрученных» процентов вполне возможно придется платить не 3, а всего лишь 1,5% годовых.
Секрет здесь простой: ЖК – некоммерческая организация, поэтому вся прибыль от капитала клиента идет на счет клиента и может быть использована как на погашение кредита, так и на его обслуживание. Вот и вся «химия».
— Прочитав ваш ответ, невольно подумаешь: что перед тобой – коммерческая фирма или благотворительная организация?
— Благотворительностью мы тоже занимаемся. Участвуем в общегородских благотворительных программах, оказываем помощь малоимущим и очередникам, значительно снижаем цену на свои услуги. Пример? Любая работа компании не превышает 3% от стоимости сделки. Но если мы видим, что человек меняет большую жилплощадь на меньшую не ради наживы, а из-за нужды, снижаем свою цену за услугу до 2, а то и до 1,5 процента.
Даем своему клиенту возможность заработать на недвижимости, которая ему еще не принадлежит полностью. Каким способом? Скажем, у человека, который приобретает у нас новую квартиру через кооператив, есть где жить. Купив ему новое жилье, мы не возражаем, если он захочет сдать его в аренду другим жильцам или даже перевести его в нежилое помещение и сдавать под офис.
Таким образом, человек получает мощную финансовую подпитку, чтобы либо поскорее, либо менее обременительно для себя рассчитаться с кооперативом. Выгодно?
— Весьма. Сегодня, чтобы получить кредит, нужно собрать кучу документов и поручительств, доказывающих, что ты платежеспособен, заложить все движимое и недвижимое… Вот у меня в руках перечень документов, необходимых для получения ипотечного кредита – в нем перечислен 31 документ! А у вас – один лишь паспорт. Здесь нет подвоха?
— Абсолютно никакого. К заемщику у нас лишь одно требование – чтобы у него были свои накопления в размере 50% от того, что он хочет приобрести. А паспорт – необходимый документ для оформления договоров на получение кредита и приобретение недвижимости.
— Компания работает с клиентами только за «живые» деньги?
— Отнюдь. Для нас желанными являются и те, кто субсидии получает, и кто жилищными сертификатами обладает. Причем, если у них не хватает средств по этим документам приобрести то, что им хочется (а субсидии и сертификаты покрывают рыночную стоимость жилья лишь на 70-80%, то, следовательно, сумма займа потребуется не столь уж и великая), мы с готовностью предоставим им кредит. И здесь есть одна «хитрость». Субсидии получают люди не из богатых. И у военнослужащих денег не в избытке. Поэтому, оформив заем лет на двенадцать, они реально получат кредит максимум под 3% годовых. Согласитесь, выплатить такой долг будет не так уж и обременительно.
А вот эту информацию предлагаю для размышлений. Если военнослужащий или кандидат на субсидию хочет купить жилье, скажем, за 50 тысяч долларов, а получить от государства он может максимум 40, риэлторы ему помогут найти недостающие 10 тысяч. Но … читайте внимательно! Практически все компании возьмут свой процент от сделки сначала с 40 тысяч (делается это потому, что иногда – по разным причинам – сделка не состоится. А фирма, готовя ее, несет определенные финансовые затраты, которые, если сделка не состоялась, фирме не возвращаются. Значит, чтобы подстраховать себя от потери), а потом и с 50 – свои законные комиссионные со сделки. И получается двойная оплата.
«Капитал Инвест» берет свои 3% только с завершенной сделки. То есть в данном случае – только с 50 тысяч.
И еще. Клиент, воспользовавшись нашими услугами, получает дисконтную карту, которая дает ему возможность при дальнейших обращениях в нашу компанию гарантированно получать льготное обслуживание.
— Приобретая недвижимость дороже 600 тысяч рублей, покупатель обязан платить налог. На покупателей жилья — членов жилищного кооператива — эта норма распространяется?
— Нет, на членов кооператива, за какую бы сумму они ни приобрели недвижимость, эта норма не распространяется. Поскольку жилищный кооператив является организацией некоммерческой, то он и налогами не облагается. А вот члену ЖК предоставляется и еще налоговая льгота.
— А если покупатель оказался несостоятельным? Ему грозит выселение?
— Возможно и такое. Но это – крайний случай. Квартирой, купленной на средства кредитора, пока покупатель не расплатится за нее сполна, как сами понимаете, владеет кредитор. А управляет кооператив.
И поскольку наш покупатель недвижимости с помощью кредита автоматически становится членом кооператива, то решение о его дальнейшей судьбе и квартиры тоже принимают консолидированное решение кредитор, руководство компании и общее собрание членов ЖК. Это может быть не только выселение с возвратом накопленных средств, но и отсрочка платежа, вариант приобретения меньшей площади, на которую у клиента накопилось денег… Словом, любой вариант, предложенный вышеназванным «триумвиратом» и одобренный клиентом.
— Что вам хотелось бы пожелать читателям КДО?
— Лучшее пожелание – достичь стабильной финансовой независимости. Как это сделать, когда банковская система ненадежна, а дорога бизнеса чревата угрозой полного разорения? Вложите деньги в жилищный кооператив. Здесь каждый рубль, как кирпич в строительстве дома, работает. Квартира – это ценность, не подверженная девальвации. Она всегда в цене. И в ней ведь можно не только жить самому, но и зарабатывать, сдавая в наем. Недвижимость никуда не денется. Стены и потолок банкротом не объявят.
Поэтому, если мои ответы кого-то заинтересовали, звоните, заходите. Любую консультацию по недвижимости вы получите у нас бесплатно.

Новая схема предоставления кредитов на покупку жилья без поручителей и справок о доходах на срок до 12 лет от 1,5% годовых с правом досрочного погашения. Кредитование новостроек на уровне фундаментов. Одобрено Правительством Москвы (Постановление Правительства Москвы № 805-ПП от 01 октября 2002 г. “О Московской программе “Молодой семье — доступное жилье”на 2003-2005 годы”). Все операции с недвижимостью. Военные сертификаты, жилищные субсидии. Выкуп за 100% от стоимости. Комиссия от 1,5% от суммы сделки. Преимущества ЖСК предоставляет своим участникам ощутимые налоговые преимущества: - Пока вы живете в кооперативной квартире, вы не платите, налог за жилье — ЖСК освобождает по закону от уплаты налога на квартиру. - Происхождение ваших денег на квартиру, приобретаемую через ЖСК, по закону не объясняется. - Вы получаете налоговую льготу по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до 600000 рублей, а в недалекой перспективе до 1,5 млн. рублей. Гарантии За время существования долговременных жилищно-строительных сообществ “отцы-основатели” накопительной схемы приобретения и строительства жилья позаботились о гарантиях участникам накопительных схем. ЖСК как российская разновидность долговременного жилищно-строительного сообщества также предоставляет своим участникам все необходимые гарантии: - ЖСК является некоммерческой организацией, занимающейся исключительно некоммерческой деятельностью. - ЖСК по договору гарантирует каждому члену ЖСК направление его паевого взноса только на приобретение недвижимости. (то есть каждый рубль гарантировано превратится в “кирпич”). - ЖСК гарантирует отсутствие каких-либо обременений занимаемой членом ЖСК и членами его семьи квартиры на момент полной выплаты членом ЖСК паевого взноса. - В целях обеспечения сохранности квартиры в ЖСК существует Резервный фонд, используя возможности которого каждый член ЖСК после получения квартиры в пользование в обмен на небольшой ежегодный страховой членский взнос (всего 1% от балансовой стоимости квартиры) надежно защищает себя на случай утраты или повреждения квартиры. Получить жилье, причем комфортно и быстро, хотят очень многие. И сделать это сегодня можно самыми различными способами: 1. Купить. Пожалуйста, выбор велик! Правда, это дороговато для большинства, даже если говорить о жилье совсем скромного качества. 2. Накопить деньги на квартиру дома или в банке. Да, за 10-20 и больше лет теоретически можно накопить на квартиру. Но практика показывает, что, с одной стороны, легко растратить эти деньги раньше, не устояв перед другими важными покупками, а, с другой стороны, инфляция и разнообразные “подарки от государства” могут запросто скушать большую часть накоплений, нажитых потом и кровью. 3. Получить квартиру от государства — возможно, но маловероятно. Так, даже в Москве сейчас обеспечиваются жильем очередники 1982 — 1983 годов. 4. Снять у частника — сколько душе угодно! Внаем выставлено только в Москве — более 400 тысяч квартир. Стоимость найма очень высока и уже за однокомнатную квартиру в мало-мальски приличном районе надо отдать $300 в месяц. То есть за 10 лет вы отдадите “чужому дяде” рыночную стоимость этой квартиры. Чтобы “перебиться” какое-то время, снять жилье, конечно, можно, но на длительный срок — очень невыгодно. 5. Ипотечное кредитование — взять кредит в банке и купить квартиру, оформив залог на покупку до полной выплаты кредита. Да, ипотека— вполне разумный способ, но удушающие дорогие проценты, да и сложно простому человеку убедить банк в своей платежеспособности. Что такое коллективная жилищно-накопительная система (КЖНС)? Основная цель этой системы — предоставление жилья как можно большему количеству граждан. Для четкого понимания сущности и возможностей КЖНС необходимо понять ее коренное отличие от множества внешне похожих схем приобретения товаров массового потребления с рассрочкой платежа. Слова “кредит”, “залог”, “рассрочка платежа”, “ставка кредита” становятся для всех привычными. Сегодня многие магазины предлагают в кредит автомобили, бытовую технику, мебель и т.д. При этом мало кто из покупателей задумывается, что, приобретая в магазине товары в кредит, он становится участником игры, выигрывает в которой магазин и его союзники — производитель (владелец) товара или банк, ибо основной целью магазинов, предоставляющих различные кредиты, является получение ими повышенной прибыли. Первый способ получения повышенной прибыли — с помощью банковского кредита — заключается в том, что при покупке ходовой вещи всячески затушевывается ставка процентов, взимаемых банком по кредиту. А она очень высока по причине высокой степени риска банка. Игра идет на чувствах человека, пришедшего в магазин без денег или почти без денег. “Унеси вещь сегодня!” — кричит продавец “Плати потом” — шепчет банкир. Только это “потом” выливается покупателю иногда в 2-3 цены вещи. Второй способ получения повышенной прибыли, когда товарный кредит применяется или в отношении очень дорогих вещей, или в отношении таких товаров, спрос на который по назначенной цене незначителен. Прием предельно прост: изначально сильно завысив цену, объявляют удивительную возможность — приобрести вещь в кредит с нулевой ставкой. Одураченный покупатель оформляет этот товар, не отдавая себе отчета в том, что команда магазина все равно — не мытьем, так катаньем — получить повышенную прибыль. Что происходит, когда в кредит покупается квартира? Человек, имеющий желание приобрести квартиру, всегда хочет сделать рассрочку платежа как можно более длительной, а стоимость привлекаемых денег — как можно более низкой. Но зная, что продавец в нормальных условиях никогда не продаст квартиру менее чем за 100% ее стоимости, легко понять: чтобы квартиру купить, нужно откуда-то привлечь деньги, которые вместе с собственными деньгами покупателя составят все 100% ее цены. И чем больше цена квартиры, тем вопрос стоимости привлекаемых денег становится все более острым. При участии банка, продающего недостающие деньги по рыночной ставке, покупка квартиры для большинства населения России становится, увы, нереальной. Исключение составляет то малое количество счастливчиков, за которых проценты банку заплатит государство, или же некоторые организации (это так называемые участники государственных и негосударственных ипотечных программ). За основную же часть населения в России заплатить некому… Похожая ситуация имела место практически во всех странах, ныне называемых промышленно развитыми. И там люди тоже искали достойный выход из создавшегося положения, который был найден в Англии еще в позапрошлом веке. Эта система успешно реализуется в той или иной форме во всех странах мира под названием системы взаимной финансовой поддержки (СВФП). У нас тоже был опыт использования СВФП, правда, в значительно меньших масштабах — вспомним кассы взаимопомощи советских времен. Работа системы взаимной финансовой поддержки базируется на основе такой здравой идеи, что граждане, не имея возможности привлекать дополнительные деньги по приемлемой цене, могут рассчитывать только на собственные средства. Практически у каждой семьи есть какое-то количество денег, откладываемых на квартиру. Это могут быть 5-10, или даже 20% от стоимости квартиры, лежащих без движения в заначке, либо в банке, при этом каждый год обесцениваясь на 5-6%. А стоимость квартиры растет каждый год, обгоняя инфляцию. Получается, вроде бы денежки копим, а в то же время каждый год купить на них можем все меньше метров жилья. При сравнении динамики роста доходов (заработная плата + “подработки”) и роста цен на квартиры — картина в долгосрочной перспективе получается далеко не радужная, а если быть честными, просто удручающая… Так что же делать? И как решался этот вопрос в промышленно развитых странах, на опыт которых мы ссылались чуть выше? Если опустить технические нюансы, характерные для той или иной страны, то в целом картина вот какая: везде граждане добровольно объединялись в организации, складывая свои накопления в общий паевой фонд, и денег хватало на покупку как минимум одной квартиры. А поскольку возможность накапливать деньги у каждого члена организации оставалась прежней, принося эти накопления регулярно в свою организацию, люди способствовали тому, что вторая, третья, четвертая и N-я квартира покупались так же быстро. Вопрос же стоимости денег отпадает сам собой — деньги-то общие, никому не надо платить процентов, поэтому и не стоят они для участников ничего. Человек, которому купили квартиру, проживая в ней, также ежемесячно приносил свой взнос, гася задолженность перед товарищами по организации, тем самым регулярно пополняя общую казну. Почему ЖСК? Мировой опыт гласит: чтобы объединить граждан в целях приобретения квартир “в складчину”, обязательно нужна организация. Форма организации должна обеспечивать законность, сохранность денег и гарантировать получение квартиры. По законодательству России, наилучшая форма организации — это добровольное объединение граждан, некоммерческая организация “Жилищно-строительный кооператив”. Как некоммерческая организация ЖСК законодательно освобожден от всех видов налогов, и стать его членом очень просто. Юридически форма ЖСК, самым надежным способом обеспечивая работу кооператива по приобретению квартир, существенно уменьшает затраты его членов. Ведь известно, что в цену товара всегда включаются налоги, а так как ЖСК от них освобожден, то цена квартиры при покупке через наш кооператив остается без налоговых “накруток”. Начальник кредитного отдела Степанов Роман Николаевич. Наш адрес: Москва, ул. Б.Семеновская, д. 32

Недавно позвонил приятель. «Помнишь, — спрашивает, — квартиру сестры продавать собирался? Продал!». «Через какое агентство?». «Что ты – сам! Обратился в одно – там мне сразу: плати залог в две тысячи долларов. Дороговато, думаю. Нашел маклера – тот запросил задаток в тысячу. И не то, чтобы денег жалко стало, а просто задался вопросом: неужели с таким пустяковым делом, имея образование юриста и занимаясь бизнесом, не справлюсь сам? Докладываю: справился! Правда, времени потерял много, зато денег – на оплату разных справок и выписок – потратил всего 120 долларов». Вот такой разговор. И подумалось: а действительно ли такая уж сложная штука – продать квартиру? И всегда ли при этом нужен риэлтор? С такими вопросами я обращаюсь к Татьяне КУНАВИЧ, начальнику отдела инвестиционно-риэлторской компании«Капитал Инвест». — Прежде всего, скажу, что если бы ваш приятель обратился в нашу компанию, мы с него не потребовали бы задатка.Теперь по сути дела. Продажа квартиры на рынке недвижимости – операция, пожалуй, самая несложная. И для таких деловых людей, как ваш приятель, свободно ориентирующихся в отечественном законодательстве и во взаимоотношениях с чиновниками, она действительно выглядит пустяковой. Тем не менее, и она требует хорошей подготовки и уйму времени. — Татьяна Ивановна, давайте представим, что перед вами группа людей, намеренных продать свое жилье без посредника. Они уверены, что обойдутся без риэлтора. С чего им надо начинать? — Обойдутся? Что ж, пусть попробуют. А начинать надо с реальной оценки стоимости квартиры. И это, поверьте, непросто. Почему? Да потому хотя бы, что свое не только ближе, но и всегда кажется дороже. По общей площади жилье не оценишь. Скажем, роскошная«однушка» в элитном доме на Арбате и«трешка» в панельной пятиэтажке где-нибудь в Люблино одинаковы – по 60 кв.метров. А стоимостью они будут различаться раза в 3-4. Можно заглянуть в риэлторские издания – «КДО»,«Из рук в руки» и другие, публикующие информацию о продаже жилья. Но не надо забывать, что там цены желаемые, а не реальные, по которым идут сделки. Поскольку на реальную цену влияют и возраст дома, и его положение в микрорайоне, и престижность самого района, и состояние квартиры, и этаж, и высота потолка, и вид из окна… Верно оценить все это может только квалифицированный оценщик. Следующий шаг – реклама. Она должна быть обширной, а не состоять из 20-30 объявлений, расклеенных по ближайшим дворам. Если хотите найти хорошего покупателя, информация о продаже должна попасть в газеты (и не раз!), рекламные издания, Интернет… И при этом нужно подготовиться к шквалу телефонных звонков. Звонить будут круглосуточно, несмотря на то, что вы укажите время, когда будете доступны для переговоров. — Вы сказали, что рекламу в печать надо давать неоднократно. А сколько раз? — Опыт моей работы подсказывает, что делать это надо не менее двух раз в неделю. Но и не ежедневно. И продолжать это до тех пор, пока не уверитесь, что покупатель нашелся. И стоит это недешево. — Реклама свое дело сделала: телефон не умолкает, народ повалил квартиру осматривать… — Показ жилья – одна из деликатнейших операций. Народ идет, а вы не знаете кто, с какой целью: то ли посмотреть жилье, то ли присмотреться, где что плохо лежит. А ведь показывать придется все до последнего уголка. Поэтому совет: все ценное уберите с глаз долой, а квартиру подготовьте так, чтобы продемонстрировать ее самые лучшие качества. Если покупатель, не торгуясь, готов выложить запрашиваемую сумму или даже существенно превысить ее (мол, чтобы перебить других) – ждите подвоха. Вот тут незаменим риэлтор, который не только знает реальную цену продаваемой недвижимости, но и имеет опыт общения с людьми. Он – психолог, его на мякине не проведешь. Однако оценка квартиры, ее реклама и показ, торги –«цветочки». А вот остальное… Здесь необходимы знания и рынка, и законов по сделкам с недвижимостью, и юридические знания, и умение общаться с людьми, и кропотливая работа с документами… — Не запугивайте, Татьяна Ивановна. Предположим, что покупатель на квартиру нашелся. — Значит, начались торги. Очень важно повести себя правильно с первого шага. То есть не занимать бескомпромиссную позицию, что, мол, не уступлю ни гроша, но и не соглашаться сразу же на условия покупателя. Как правило, это ведет к последующим уступкам и снижению цены. Главное здесь — не упустить своей выгоды и не потерять покупателя. — А как его потерять, если о цене уже договорились? — Из своей практики скажу, что девять из десяти от своих обязательств запросто уклоняются. Поэтому лучше всего, если стороны сторговались и договорились, закрепить этот«союз» денежно-документальными отношениями. Что это значит? Когда продавец действует через риэлтора, то покупатель вносит задаток в агентство и получает официальный документ. А при торгах напрямую с продавцом чем удовлетвориться? Поверить на слово, взять расписку? Как правило, задаток обменивают на документ, устанавливающий право на собственность. Это может быть свидетельство о приватизации и договор купли-продажи, документ о дарении или наследовании… — Отдать правоустанавливающий документ?! Но ведь на этом можно и смошенничать. — Можно. Но если уж человек рискнул продавать недвижимость без помощи профессионала-посредника, придется рисковать и дальше. Кстати, в законодательстве и для продавца предусмотрено наказание. Если продавец, взяв задаток, подпишет соглашение о задатке, а квартиру продаст другому, то он будет вынужден вернуть сумму в двойном размере. Поэтому задаток брать рекомендую небольшой, а лучше – аванс. — Допустим, что никто никого не обманул. Далее? — У нас говорят:«Чистота сделки – результат ее проверки». А проверка и сбор документов – это самая нудная и неблагодарная, хотя исключительно важная работа. В данном случае, когда собственник сам продает свое жилье, вроде бы и не надо наводить никаких проверок о нем самом и его квартире. Однако для сделки это совершенно необходимо. Причем, собирая справки к сделке, надо знать, что у них разные сроки действия: от месяца до года. А на момент сделки все они должны быть действительными, то есть, не просроченными. Итак, для выхода на сделку на руках должны быть следующие правоустанавливающие документы: договор передачи собственности, свидетельство о собственности на жилье, справка из ЖСК (если квартира находится в кооперативном доме) о выплаченном пае, регистрационное удостоверение БТИ, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, решение суда. В БТИ нужно взять три справки: поэтажный план, экспликацию (срок действия год) и справку о стоимости квартиры (действительна один месяц). Из ДЕЗа нужно взять выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате. Эти справки действительны в течение месяца и выдаются они по паспорту владельцу или доверенному лицу (по доверенности) в случае, если нет задолженности по квартплате. Далее. Нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги как для продавца, так и для покупателя. Разрешение органов опекунского и попечительского советов, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети. Справка из налоговой инспекции, если квартира получена по наследству или в дар, а также для квартир, находящихся в Московской области. Передаточный акт, если квартира отчуждалась после 1 марта 1996 года. Хочу заметить, что все эти документы требуют самой тщательной проверки – ни одной буквы, ни одной цифры не пропущено, не поправлено. О словах и говорить нечего.«Историю» квартиры надо проверять как историю, начиная с самого первого ее собственника. Это сложно и трудоемко, особенно в старых домах. Единой формы многих документов нет, и потому здесь без консультаций специалистов не обойтись. Все документы, вроде бы, собраны и в порядке, а перед самой сделкой выясняется, что наследники еще не вступили в свои права – значит, продать квартиру в данный момент невозможно. Наконец, пакет документов в полном порядке (в нашей компании такая проверка идет на трех уровнях), никаких противозаконных фактов не обнаружено, можно обсудить и взаиморасчет. Самым безопасным и распространенным на день текущий считается расчет через ячейку банка. Однако и здесь возможны злоупотребления. Поэтому будьте внимательны и тщательно изучите все условия, в том числе и дополнительные, доступа к ячейке. Если покупатель настойчиво требует сделать это в каком-либо конкретном банке, выясните мотив, а если у вас закралось подозрение, попытайтесь найти нейтральный вариант. Деньги закладываются в ячейку на имя покупателя под зарегистрированный договор. Заложив деньги, нужно оформить договор купли-продажи в простой письменной форме (ППФ) или нотариально и сдать документы на регистрацию. — Уф! Наконец-то документы получены с госрегистрации. Всё? — Остались еще некоторые моменты, и немаловажные. Продавцу нужно сняться с регистрационного учета (юридическое освобождение квартиры), вывезти вещи (физическое освобождение), составить акт о приеме-передаче квартиры в ППФ, передать ключи и документы по коммунальным платежам. Вот теперь все. Это основные правила, которыми необходимо руководствоваться при продаже квартиры. Так что дерзайте! Ну, а кому жалко терять свое время во всех этих бесчисленных очередях или покажется, что он запутался в потоке информации, или сам не сможет справиться с добыванием многочисленных бумаг и составлением договоров, — заходите, звоните. Мы всегда и всем готовы помочь в этом нелегком деле всего за 3% от сделки. Любые консультации по недвижимости у нас – бесплатно.

Качество… Слово в нашем постоянном употреблении не последнее. В магазин заходим – стараемся выяснить качество товаров и продуктов. Нанимаем каменщика или столяра – наводим справки о качестве его работы. Обращаемся в химчистку или прачечную – оцениваем качество ее услуги. И ведь было, было качество!… И туфли отечественные невозможно было износить, и колбаса была — истинный деликатес, и данное слово было твердым ручательством… И – слава Богу! – все это начинает возвращаться. Доказательством тому – деятельность инвестиционно-риэлторской компании «Капитал Инвест». Здесь не только самые дешевые услуги (3% от сделки) и самый дешевый кредит (до 1,5% годовых), но и 100-процентная гарантия качества сделки. О том, чем и как обеспечивается эта гарантия и что будет, если сотрудники компании сработают плохо, рассказывает Светлана РЫЖОВА. — По справедливости и человеческим законам изготовитель отвечает за все, что касается его продукта. — Но ваша компания не изготовитель, а посредник. — Это так. Но ведь и у нас есть свой продукт – сделка. И она должна быть проведена качественно. То есть при ее оформлении не должно быть ни единой ошибки. — Как известно, не ошибается тот, кто ничего не делает. А на этот случай существуют страховые компании. — Страхуются риски. И наша компания делает это в обязательном порядке. А вот ошибки происходят либо от низкого профессионализма сотрудника, либо от невнимательности, то есть от отсутствия у него самодисциплины. Чтобы избежать того и другого, мы и ввели у себя «Гарантийное свидетельство». В чем заключается его суть? Если наша компания приобрела квартиру стоимостью, скажем, 50 тысяч долларов, но при этом допустила ошибку во время сбора и проверки документов, в результате чего суд признал сделку недействительной, компания либо приобретает ему новую квартиру за ту же цену, либо возвращает ему 50 тысяч, плюс расходы на сбор и проверку документов, плюс услуги нотариуса. Все это мы сразу же записываем в «Гарантийном свидетельстве» при оформлении договора на сделку купли-продажи. Поэтому наше «Гарантийное свидетельство» для клиента является, по сути, страховым полисом, означающим, что за качество сделки компания отвечает полновесным рублем. И что он, воспользовавшись нашими услугами, в любом случае не проигрывает. — Светлана Владимировна, у вас что, некуда деньги девать? По закону, компания за ошибку в своей работе несет ответственность лишь в размере полученных комиссионных. В данном случае (3% от сделки) это составит всего полторы тысячи долларов. — Я же сказала, что изготовитель должен отвечать за качество своего продукта. Иначе уровень качества никогда не будет соответствовать лучшим мировым образцам. А мы хотим быть на высшем уровне. Да, это трудно. Но высший уровень качества работы – это не только престиж и имидж фирмы, это, прежде всего, аккумулирование у себя лучшего опыта других коллективов и повышение профессионализма своих сотрудников. Ведь подобный прокол – брак в работе – тяжелейший финансовый удар по всем нам. А упредить его можно только высоким профессионализмом и требовательной самодисциплиной каждого из нас. Поэтому наша гарантия качества сделок направлена, прежде всего, на свое собственное самосовершенствование. — Обычно изготовитель гарантирует работу своего изделия от месяца до трех лет. А вы? — Наша гарантия бессрочна. Свидетельство будет находиться в руках клиента до момента, пока он не расстанется со своей собственностью. Впрочем, если жилье перейдет по наследству, свидетельство силы не потеряет. — В Москве ныне действует более двух тысяч разных риэлторских агентств. Многие из них готовы работать на условиях, как у вашей компании? — Затрудняюсь сказать, многие ли. Но вот гарантируют свое качество работы пока единицы – где-то не более двух десятков. Однако усиливающаяся конкуренция на рынке недвижимости заставит и других принимать на себя подобные обязательства. Время такое наступает – всерьез задуматься о российском качестве, чтобы не только по количеству ракет и в «области балета» Россия была впереди планеты всей. Добиться этого можно лишь, повышая российское качество. Задача трудная, но ведь с чего-то надо начинать. Говорят: и самое дальнее путешествие начинается с первого шага. — Компания гарантирует покупателю качество сделки, что означает, что со стороны продавца, его родственников и наследников к нему на всю оставшуюся жизнь никогда не поступит ни устных, ни письменных претензий, а тем более судебного иска. А на покупателя «Гарантийное свидетельство» накладывает какие-либо обязательства? — Безусловно. «Свидетельство» дополняет договор, где на трех листах перечислены обязательства сторон по отношении друг к другу. Основное требование к покупателю, чтобы он не портил свою новую недвижимость, не понижал ее рыночную стоимость – ту, что записана в «свидетельстве». Второе – не создавал искусственных коллизий, заранее зная, что на это жилье после завершения сделки обязательно найдутся претенденты. Но именно в таких ситуациях и должно проявляться профессиональное мастерство риэлтора: найти скрытое противозаконие и решить, состоится ли сделка. Далее идут требования, которые можно свести к понятию «защита интересов компании от несогласованных действий клиента». Что это значит? Клиент получил письменную или даже устную претензию по сделке, он обязан сообщить об этом в компанию в течение трех дней. Зачем такая спешка? Только затем, чтобы компания могла срочно принять необходимые меры. Если дело в споре за жилье дойдет до суда, клиент обязан выдать нам доверенность на представление его интересов в суде. Во всех судебных разбирательствах специалисты компании принимают обязательное участие. Клиент имеет право нанять и собственного адвоката при этом, но работать с привлеченным юристом должна и компания, поскольку интересы клиента и компании в таком случае едины. Очень важный момент договора: без письменного согласия компании клиент не имеет право ни с кем заключать соглашений по результатам сделки и оспаривать ее. Весь этот процесс должен находиться под контролем риэлторов. Если же в конце концов суд сделку не признает, то клиенту либо будет возвращена вся сумма, записанная в «Гарантийном свидетельстве», либо купим ему новое жилье за те же деньги, на приобретение которого он не понесет никаких дополнительных расходов. — В положении о «Гарантийном свидетельстве» записано, что при признании сделки судом недействительной компания обязуется либо купить клиенту другое жилье, либо выплатить ему «в полном объеме денежное возмещение имущественного и морального ущерба». О моральном ущербе мы с вами еще не говорили. — Компания совершила сделку купли-продажи. Противная сторона осталась чем-то недовольной и подает иск в суд. Кто победит? Если суд признает нашу сделку недействительной, мы потребуем у противной стороны возместить нашему клиенту моральный ущерб. Если же процесс проигрываем, то возмещать клиенту имущественный и моральный ущерб, согласно «Гарантийному свидетельству», придется нашей компании. Дело тяжкое, но таковы правила, которые мы сами для себя выбрали. Но это еще не все. Лучшая реклама – это когда бывший клиент, довольный нашими услугами, приводит к нам нового клиента. «Спасибо» мы ему, конечно, скажем. И не только. Такую услугу для себя мы оцениваем в сто долларов. А для нового клиента — наш новый купон: 10% от комиссионных за сделку. — Светлана Владимировна, в наших беседах вы не раз говорили, что в иных случаях свои комиссионные – 3% от сделки – готовы снижать до 1,5%. Эта практика остается? — Конечно. Тогда у нас разговор шел о малоимущих, кто продает свое жилье не наживы ради, а чтобы свести концы с концами. Или для тех, кто расселяясь из коммуналок, не имеет за душой ни гроша. Ныне появилась новая категория людей. Имею в виду тех, кого за длительную неоплату услуг решено переселять в жилье меньшей площади. В городском правительстве предлагается и такой вариант: переселять неплательщиков в общежития коридорного типа, где жилплощадь должна составлять в среднем 6 кв. м на человека. Всем ясно, что за длительной неоплатой коммунальных услуг — не акт гражданского неповиновения, а реальная нищета наших сограждан. Поэтому, если кто-либо из таких людей, доведенных до отчаяния, обратится в нашу компанию с просьбой обменять большее жилье на меньшее (а мы об этом уже сообщали – «Риэлтор поможет лучше суда», КДО № 66 от 16 апреля 2003 года), мы, конечно, далеко не со всех возьмем за свои услуги полной мерой. Так что, приглашаю всех желающих познакомиться с деятельностью «Капитал Инвеста» и условиями наших взаимоотношений с клиентом. Заходите, звоните. Любые консультации по недвижимости в офисе или по телефону – бесплатно.

В марте депутаты Госдумы приняли законодательную норму, согласно которой квартировладелец, не уплативший за свое жилье в течение полугода, может быть принудительно, через суд, выселен из квартиры. Решение суда – бескомпромиссно. Его исполнение – жестко, а потому чревато стрессами. Но ведь возможен и более мягкий вариант – через риэлтора, который поможет обменять квартиру большей площади на меньшую и тем решить не только проблему задолженности, но и создать солидный резервный фонд для дальнейшей жизни клиента. Но вот готовы ли сами специалисты к новой ситуации, возникающей на рынке недвижимости? Этот вопрос я задаю Ирине БАШМАКОВОЙ, начальнику отдела инвестиционно-риэлторской компании «Капитал Инвест». — Готовы. С этим вопросом вы у нас не первый, — отвечает Ирина Анатольевна. – У нас уже есть клиенты, с которыми мы успешно работаем. — И много? — Много быть не может. Так как прежде чем прийти к нам, нужно преодолеть очень сложный психологический барьер. А для этого нужно понять, что иного выхода нет, и принять мужественное решение. Потому что дается оно очень тяжело. Это ведь не просто возникшая ситуация в семье, когда по тем или иным причинам надо обратиться в агентство. Однако основное большинство задолжников пока еще не уверено, что это очередная страшилка властей: мол, попугают-попугают да и отстанут. Но отстанут ли? В Саратове судебные преследования уже начались. На очереди – Москва. — Думаете, решения суда о выселении будут отрезвляющими для неплательщиков? — Прежде всего они будут стрессовыми. Так как каждый из нас уверен, что «советский суд – самый справедливый суд в мире». И вдруг – против меня?! А дело тут вот в чем. Решение суда о принудительном выселении — само по себе дело до сих пор неслыханное. Мы же привыкли к другому – власти постоянно заботились об улучшении наших жилищных условий, создавали разные социальные программы, помогающие малоимущим выжить в непростых условиях. Это, во-первых. Во-вторых, человека насильственно лишают не только квартиры, где он прожил много лет (а может и всю жизнь) и которой наверняка дорожит, но и района, поликлиники, близких… И поселят его не в том доме и районе, где он захочет, а там, где ему укажут. Не захочет переселиться добровольно – перевезут насильно с помощью судебного исполнителя и милиции. Если же человек своевременно поймет, что старое жилье ему не по карману, что надеяться ему не на что и не на кого, он обязательно задумается о добровольном обмене. И хорошо сделает, если придет к нам, к риэлторам. Что мы можем ему предложить? Купить новое жилье, где он захочет и которое придется ему по душе. Может, даже в том районе и в том же доме, где он жил. Выторгуем ему деньги при обмене жилья, которых при насильном переселении он не получит… То есть добьемся результата, устраивающего клиента и тем самым поможем человеку выйти из этого неприятного положения с меньшими затратами моральных и физических сил. — Ирина Анатольевна, а пример такого «мягкого» варианта из своей практики вы не могли бы привести? — Галина Викторовна (фамилию и адрес называть не буду) обратилась к нам именно с этой проблемой. Так случилось, что осталась она одна в большой трехкомнатной квартире в центре города. Долго не хотела расставаться со своей «единственной ценностью», но когда квартплата перевалила за половину ее пенсии, решилась. Мы подобрали ей великолепную однокомнатную квартиру почти рядом с ее прошлым жилищем. А на разнице в цене она выиграла около 60 тысяч долларов. — А почему бы не предложить ей разменять квартиру на две? В одной жить, а другую сдавать внаем. Был бы дополнительный доход к пенсии. — Предлагали. Но Галина Викторовна – человек немолодой, и у нее нет наследников. Поэтому она остановила свой выбор на деньгах. Думаю этих долларов ей надолго хватит. — Пример впечатляющий. Но ведь не у всех за спиной стотысячные квартиры. — Не у всех. Но ведь речь-то идет о приобретении меньшей, а не большей площади. Поэтому разница в цене всегда будет. Пусть она выразится в 20, 10 или даже в 5 тысячах долларов. Но это реальный доход, который можно получить, обратившись к риэлтору. А при принудительном переселении после решения суда денег никаких не будет. Так что пока не наступил час «икс» для тех, кто не в состоянии платить за жилье, превышающее социальные нормы, заходите или звоните нам. Любые консультации – бесплатно.

Расселение коммунальных квартир любой сложности — от 3 до 1,5% от сделки. Задолженность жильцов коммуналки по квартплате «Капитал Инвест» берет на себя. Кредит на приобретение жилья без закладных и поручителей — до 10 — 12 лет. Цена кредита — 1,5% годовых. Пакет документов для получения кредита — только паспорт.
Статистика утверждает: коммунальных квартир в столице становится все меньше. Оптимисты уверены, что года через 3-5 их в городе вообще не останется. Светлана РЫЖОВА, руководитель инвестиционно-риэлторской компании «Капитал Инвест», иного мнения:
— Коммуналки в городе не переведутся никогда. Ныне каждая пятая сделка у нас связана с расселением из коммунальных квартир. И эта динамика нарастает. Поэтому не ждать пассивно затухания процесса, а, наоборот, идти в него во всеоружии риэлторского мастерства. Ибо расселение коммуналок — работа весьма трудоемкая и деликатная и со своими особенностями. Кто ими овладеет, может считать, что сделки будут удаваться без особых хлопот.
Без хлопот? Коммуналка коммуналке рознь. С одной стороны это наследие советских времен, с другой — новообразования. Супруги, получив квартиру, развелись и разделили жилье — коммуналка. Для повзрослевших детей отчий дом стал тесным и неуютным — снова дележ. Коммуналки разные, но объединяет их нечто общее: жить вместе невтерпеж, нужен срочный разъезд!
Разъезд назрел. А помощи ждать неоткуда. Дом не сносят. Богатого покупателя на него нет. Очереди на улучшение и до конца жизни не дождаться. Субсидия, судя по доходам семьи, не светит... Значит, инициативу исхода из «коммунального рая» надо брать в свои руки.
— А как? Многие не доверяют риэлторам и в объявлениях о купле-продаже или обмене отмечают: «Посредников просим не беспокоиться».А возможно ли жильцам самим, без профессионального посредника, расселиться хотя бы из трехкомнатной коммунальной квартиры? — спрашиваю руководителя «Капитал Инвеста».
— Теоретически, может быть, и возможно, — отвечает Светлана Владимировна, — а вот на практике я этого пока не встречала. Свежий пример: жильцы 3-комнатной коммунальной квартиры в одном из добротных «сталинских» домов, что на Пречистенке, четыре года назад решили сами организовать свой разъезд. И что же? Четыре года хлопот, мучений, а результат нулевой. Обратились к нам. За сделку мы взялись лишь несколько дней назад и уже нашли не только покупателя на коммуналку, но и приемлемые варианты жилья для владельцев двух комнат. Сейчас работаем с третьим.
В чем сложности? Первая проблема — это реально оценить свое жилье. Любой продавец желает свое продать подороже, а купить подешевле. Но если квартира тянет на 60 тысяч, то за 80 тысяч долларов ее никак не продашь. Поэтому продавцу либо приходится умерять свои аппетиты (а это не всегда просто дается), либо отказываться от сделки. Так, к сожалению, на практике происходит нередко.
Здесь последнее слово за экспертом-оценщиком. Ибо рыночная стоимость квадратного метра в одном и том же доме далеко не одинакова. Влияет на цену и этаж, и вид из окна, и количество солнца, попадающего в окна...
Другая проблема — даже на элементарном уровне ориентироваться в жилищном законодательстве непросто, сегодня в этой области действует более двух тысяч правовых актов и норм! Собрать весь пакет документов, изучить «историю» квартиры и обеспечить ее юридическую чистоту — это для неспециалиста неразрешимая задача.
Скажем, дом на Пречистенке был заселен в начале 30-х годов. За 70 с лишним лет сколько жильцов перебывало в нем! И все надо проверить: продавалась квартира или обменивалась, есть ли у нее скрываемые наследники — пребывающие ныне за рубежом, отбывающие наказание или службу в армии, есть ли недееспособные по болезни или возрасту, а также дети, находящиеся под опекой... Словом, надо поднять кучу документов из ЖЭКа, взять расширенную выписку из Мосжилрегистрации, покопаться в архивах... Этой работой занимаются специалисты юридического отдела.
Квартиры, приобретаемые для расселяющихся, нужно точно так же проверять. Хорошо, если каждая из них в новом доме. А если им в обед сто лет?
Третья проблема — состыковать сроки сделок, чтобы не получилось так, что из одной или двух комнат жильцов переселяем в марте, а из третьей — где-то в мае-июне. Покупателя коммуналки такой разброс по времени может не устроить, и все придется начинать сначала. А это новые переговоры о цене с новым покупателем, новые поиски вариантов для расселяющихся, новые проверки «историй» квартир... Хлопотно, долго, неразумно.
— Убедили. Жильцы коммуналок поняли, что сами они ничего сделать не могут и отправились за помощью... Куда?
— Да в любую риэлторскую организацию, занимающуюся сделками с недвижимостью, у которой есть лицензия или сертификат соответствия, а профессионализм сотрудников подтвержден квалификационными аттестатами.
— Но одна компания требует за свои услуги 6-7% от сделки, другая 10, кое-кто запрашивает и 12. А какова цена вашей услуги?
— Наши расценки — 3% от стоимости сделки независимо от ее сложности. Впрочем, могут быть и скидки до 2, а то и до 1,5 процента. Это бывает в тех случаях, когда мы видим, что человек, продавая или обменивая свое жилье на меньшее, нуждается материально.
И еще. Клиент, воспользовавшись нашими услугами, получает дисконтную карту, которая дает ему возможность при дальнейших обращениях в нашу компанию гарантированно получать льготное обслуживание.
— Потенциального клиента интересует, сколько будет стоить заключение договора о сотрудничестве?
— Договор о сотрудничестве — бесплатный. Берем свои 3% только по завершении сделки. Если же сделка не состоялась — никто ни кому ничего не должен.
— А если человек по каким-либо причинам не может приехать к вам в офис?
— Не беда. Мы сами готовы приехать к нему и оформить все документы у него дома, или в любом другом удобном для него месте.
— Комнаты в коммуналках далеко не всегда бывают приватизированными. Вы предлагаете это сделать жильцам самим?
— Если собственники коммуналки готовы к расселению, и часть комнат при этом не приватизирована, то процесс приватизации у них в нормальном режиме займет примерно полгода. Наши специалисты сделают это в течение двух недель. Причем бесплатно для жильцов. Так какой же резон обременять их этой проблемой?
— У многих нарастает задолженность. Предлагают вам коммуналку на продажу, а там сплошные неплатежи...
— Задолженности по квартплате оплачиваем за счет компании. Причем средства эти с жильцов коммуналки не взыскиваем,
— Вернемся в коммуналку, с которой начинаете работать. Общее у жильцов одно — как можно скорее вырваться отсюда. А дальше у всех интересы разные.
— Успешно работать с коммуналками может только опытный риэлтор-психолог. Оттого, как он сможет быстро и точно понять обстановку и выстроить свою тактику и стратегию, зависит успех дела. Выявить истинного лидера в этом коллективе, на которого можно будет опереться, и тех, кто будет только под ногами мешаться, а иногда и палки в колеса ставить.
Вы правильно сказали: интересы у всех разные. Один владелец комнаты, скажем, живет в другом месте. Приобретать новое жилье ему не нужно, продавать свою долю он не торопится, зато цену за нее заламывает запредельную. И иногда приходится идти у него на поводу.
Другой, в силу своего характера, терпеть не может, когда у его соседа что-то в чем-то получается лучше. Он не пощадит своих интересов, чтобы другим сделать хуже.
Расставшись со своей комнатушкой, все жильцы уверены, что за это должны получить одну или двухкомнатную квартиру дорогого дома в престижном районе. А средств у них, как правило, на это не хватает.
— Но ведь не все же безденежные. Наверняка кто-то имеет право на субсидию, а кто-то уже получил или вот-вот получит жилищный сертификат.
— Есть. И не такая уж это редкость. Но в основном это те, у кого концы с концами часто не сходятся.
— Ваша компания, насколько мне известно, дает кредиты на приобретение жилья. При расселении коммунарок этот механизм действует?
— Без проблем. Если доля владельца комнаты при продаже коммунальной квартиры составляет не менее 50% того, что он хочет приобрести, компания выделит ему недостающие 50% сроком до 10-12 лет под 1,5% годовых. Причем без закладных и поручителей. И купит квартиру, в которую он тут же сможет вселиться и прописаться. Правда, собственностью его она станет лишь тогда, когда клиент за нее расплатится сполна. А до тех пор она будет находиться под управлением жилищного кооператива, специально созданной для этого некоммерческой организации при «Капитал Инвесте”.
— Некоторые риэлторские компании ограничивают покупателю число показов приобретаемых квартир: мол, не магазин, нечего рыться. А как в этом случае действует «Капитал Инвест?
— «Капитал Инвест» количество просмотров не ограничивает. Можно посмотреть и 10, и 20 квартир — нас с этого не убудет.
У количества показов есть обратная сторона медали — уровень квалификации посредника. Если риэлтор верно понял требования и запросы покупателя, достаточно бывает и 3-4 показов. Но мы покупателя в этом не ограничиваем.
— И предлагаете всем, кто хочет разъехаться или съехаться, купить или продать свои услуги?
— Разумеется. Звоните, заходите. Любую консультацию по недвижимости вы получите у нас бесплатно.

* Цена кредита — 7,6% годовых
* Срок кредита — до 5 лет
* Условия получения кредита – желание купить квартиру через компанию «Капитал Инвест» и наличие средств в размере 30% от стоимости предполагаемого приобретения.
* Пакет документов для получения кредита — только паспорт

Ни возраст, ни заработок заемщика кредиторов не интересуют. Ни справки о доходах, ни нотариально заверенных поручительств они тоже не требуют. Играют роль лишь два фактора: намерение приобрести жилье и наличие у клиента первоначального взноса – 30% от стоимости. И оно, жилье, — выбранное вами на первичном или вторичном рынке и приобретенное компанией – тут же поступает в ваше распоряжение. Въезжайте и радуйтесь жизни!
Фантастика? Скорее логичное формирование цивилизованного рынка недвижимости, приближение к аналогам, существующим в развитых странах.
Инвестиционно-риэлторская компания «Капитал Инвест» появилась на столичном рынке недвижимости недавно – в канун Нового 2003 года. Объединив в себе специалистов-риэлторов с банковским капиталом, новая компания получила возможность предложить москвичам не только традиционные, но и новые услуги. Причем менее обременительные для кошелька клиента и более скорые по времени.
Чтобы лучше понять механизм деятельности «Капитал Инвеста», давайте представим себе типичную житейскую историю обращения покупателя жилья к риэлтору и кредитору.
К Ивановым пришла беда: занедужили престарелые родители невестки. Живут они далеко – в вымирающей деревеньке за Тверью в захудалом домишке. Ухаживать за ними там некому. Значит, придется брать к себе. А куда? Вчетвером едва помещаются в маломерной московской квартирке. Да и прибавка ожидается: невестка на сносях.
На семейном совете решили: покупаем трехкомнатную квартиру. Родители мужа остаются на старой, а молодые с престарелыми тверичанами переберутся в новую. Хватит ли денег на приобретение? Возьмем кредит. Слава богу, не из бедных. Все заняты делом, и совокупный доход семьи – три тысячи долларов США в месяц!
Однако первые же походы к банкирам обернулись ушатом холодной воды: деньги под 20% годовых, да плюс залог старой квартиры. Если взять заем на 10 лет, то возвращать надо будет три взятых суммы.
Воспользоваться ипотекой? Но и там 15% годовых. А это значит, что средств у семьи на возврат кредита и на его обслуживание просто не хватит.
Как видим, круг даже для весьма состоятельной (по российским меркам) семьи замкнулся, не принеся ей желанного результата. А почему? Долгосрочные банковские кредиты из-за своей дороговизны пока еще не стали массово-привлекательным товаром. Ипотека получит широкое распространение лишь тогда, когда ее ставка по кредиту опустится до 5% годовых, а срок его возврата возрастет до 25 лет. Но когда это будет?!.
А «Капитал Инвест» уже сегодня предлагает кредит на приобретение жилья под 7,6% годовых. Это еще не те желанные пять, до которых так хочется поскорее добраться, но уже и не 15-20, взимаемых коммерческими банками. Для многих москвичей это уже реальный выход на рынок недвижимости.
Моя собеседница – Светлана Рыжова, руководитель компании «Капитал Инвест». И я прошу рассказать, как удалось выйти на столь низкую, по современным российским меркам, цену расплаты за заем.
— Назвав цену кредита в 7,6% годовых, вы не ошиблись де-факто. А вот де-юре нас могут обвинить во лжи. Ибо формально наш кредит стоит 12%. Но … прошу внимательно следить за моими словами. Всякий раз, взимая деньги за обслуживание кредита, мы берем свои декларированные 12%, но не с первоначальной суммы, а с ее остатка, получающегося после очередного взноса в счет погашения кредита.
Приведу пример. Если вы, скажем, взяли у нас кредит в 10 тысяч долларов, то первый взнос на его обслуживание составит (10000 : 100 х 12) 1200. А вот с 5 тысяч те же самые 12% будут равны уже только 600 долларам.
То есть, сумма обслуживания кредита, поскольку она не зафиксирована раз и навсегда, а берется с остаточных средств после внесения очередного взноса в счет погашения долга, постоянно снижается. Поэтому средний процент по результату полученных с должника сумм, снижается с 12 декларированных до реальных 7,6% годовых.
Вы скажете, что ныне есть компании, готовые предоставить кредит на приобретение жилья всего за 1,1% в месяц. Верно. Но если цену нашего кредита представить в виде ежемесячного неизменного взноса, то он составит всего лишь (7,6 : 12) 0,63%. Сравните.
— Светлана Владимировна, сегодня, чтобы получить кредит, нужно собрать кучу документов и поручительств, доказывающих, что ты платежеспособен, заложить все движимое и недвижимое… А у вас – один лишь паспорт. Здесь нет подвоха?
— Абсолютно никакого. К заемщику у нас лишь одно требование – чтобы у него были свои накопления в размере 30% от того, что он хочет приобрести. А паспорт – необходимый документ для оформления договоров на получение кредита и приобретение недвижимости. Кредит оформляем быстро – одним днем.
— Договоры подписаны, кредит выделен. Что дальше?
— Наши риэлторы подбирают и приобретают клиенту то, что он хотел, и – вселяйся!
— Я не думаю, что ваша компания столь щедра и доверчива, что разрешает человеку, не обремененному перед нею достаточно вескими материальными обязательствами, стать законным квартировладельцем, заплатив за жилье лишь треть его стоимости.
— Стать законным квартировладельцем, то есть получить право собственности на жилье, наш клиент сможет только тогда, когда полностью расплатится за кредит. А до тех пор он квартиру как бы арендует у нас.
— А если покупатель оказался несостоятельным? Ему грозит выселение?
— Возможно и такое. Но это – крайний случай. Квартирой, купленной на средства кредита, пока покупатель не расплатится за нее сполна, как сами понимаете, владеет кредитор. А управляет ею специально созданный для этих целей жилищный кооператив. Это некоммерческое юридическое лицо, управляющее невыкупленным жилфондом компании «Капитал Инвест».
И поскольку наш покупатель недвижимости с помощью кредита автоматически становится членом кооператива, то решение о его дальнейшей судьбе и квартиры тоже принимают консолидированное решение кредитор, руководство компании и общее собрание членов ЖК. Это может быть не только выселение с возвратом накопленных средств, но и отсрочка платежа, вполне возможен вариант приобретения клиенту меньшей площади, на которою у него накопилось денег… Словом, любой вариант, предложенный выше названным «триумвиратом» и одобренный клиентом.
— Это единственная функция вашего кооператива?
— Нет, далеко не единственная. Но одним из самых интересных я считаю детское накопительное направление. Оно предназначено для тех, кто хочет материально обеспечить будущее своих детей на весьма выгодных условиях. Начинается оно с первого минимального паевого взноса в 500 долларов и минимальных ежемесячных в 50 долларов. Можно, если есть возможности, вкладывать и более крупные суммы. По достижении накопления в 40% от стоимости можно приобретать квартиру.
— Вашим кредитом москвичи, думаю, воспользуются с удовольствием: получил и тут же вложил в недвижимость. А вот с накоплениями, да еще с многолетними, сложнее. Где гарантии, что они не исчезнут в очередной раз?
— Гарантия только одна – страхование. Все суммы, поступающие от клиента, хранятся на банковских счетах. И они в обязательном порядке страхуются тремя сторонами: за счет банка, компании и покупателя. И перед клиентом за сохранность его средств несут консолидированную ответственность страховая компания, банк и конечно же «Капитал Инвест».
— «Капитал Инвест» — инвестиционно-риэлторская компания. А инвестиции капитала направляются только на приобретение жилья покупателю?
— Отнюдь. В данный момент компания готовит ряд инвестиционных программ по плановой реконструкции района «Кузьминки», принимает участие в предпроектной подготовке строительства и реализации наземного паркинга на тысячу машино-мест (Мичуринский пр-т, вл.31-33), строительству и реализации нескольких жилых домов и детсада по ул. Михайловской, вл.18 и 20А, а также ряда особняков в историческом центре старой Москвы.
Помимо этого сотрудники «Капитал Инвеста» занимаются сбором и аналитической обработкой информации, необходимой для формирования бизнес-планов и коммерческих предложений. Главная ценность ее – определение рентабельности инвестиционных контактов для принятия решения инвестором о финансировании.
В своей деятельности компания использует не только собственные финансовые ресурсы, но и привлекает средства партнеров из других сфер бизнеса, чьи готовность и желание участвовать в наших проектах подтверждались на практике не раз.
А если сказать коротко об инвестиционной деятельности компании, то это реализация целевых вложений капитала в недвижимость и строительство домов любой серии, а также объектов коммерческого назначения.
— Светлана Владимировна, мы с вами зациклились на кредитах и инвестициях. Но ведь компания ваша еще и риэлторская.
— Разумеется. И как все наши коллеги, помогаем клиентам купить или продать недвижимость, обменяться жильем, разъехаться и съехаться… Причем, работаем не только с «живыми» деньгами, но и с субсидиями (их помогаем оформить в течение недели), с Государственными жилищными сертификатами для военнослужащих…
Даем бесплатные консультации по любым вопросам нашей компетенции. При этом приезжать к нам в офис совсем необязательно. Достаточно набрать номер контактного телефона, и наш специалист даст вам исчерпывающую информацию.
— Какова цена ваших услуг?
— Любая работа компании с клиентом не превышает 3% от стоимости сделки. Однако и здесь мы нашли вариант послабления клиенту.
Скажем, совершается двойная сделка одновременной продажи и купли или купли и продажи. В этом случае свои комиссионные мы берем только с одной из них: либо с продажи, либо с купли. Это правило действует и в том случае, если один и тот же клиент совершает у нас одну сделку, скажем, покупает квартиру, а потом, через некоторое время, другую – продает старое жилье.
Работаем и по такой схеме. Например, клиент одновременно хочет и продать свою квартиру, и купить новую. Ему подвернулся хороший вариант с приобретением, но у него не хватает средств купить ее, поскольку на его квартиру покупателя в данный момент нет. Мы идем навстречу: приобретаем его жилье в собственность компании и продаем позже.
И еще. Компания вводит для себя институт информаторов. Что это такое? К примеру, вы узнали, что кто-то из ваших родственников, друзей или знакомых хочет купить, продать или разменять свою недвижимость, взяв кредит, вступить в кооператив… И вы посоветовали сделать это через нашу компанию. После завершения сделки вы получите от нас денежное вознаграждение.
— Светлана Владимировна, клиента привлекает надежность компании. Это высокое качество услуг, честность во взаимоотношениях, многолетняя стабильность… А чем намереваетесь привлечь клиента вы?
— Что касается клиентов, то они у нас уже есть, и немало. А новых привлекать будем не только доступными ценами на услуги, но и качеством сделок. Ибо в компании собрались специалисты самого высокого уровня. Чтобы не быть голословной, скажу, что многие из нас принимали самое непосредственное участие в реализации инвестиционных проектов в элитные жилые дома на улицах Б. Грузинской, вл.37 и Заморенова, вл.19-21, Мичуринском пр-те, вл.6, в разработке района «Метрогородок» по Открытому шоссе, вл.17,19…
А теперь всем нам, набравшись опыта, захотелось начать свое дело. И мы, молодой коллектив, сегодня намного лучше понимаем и задачи дня, и состояние общества, и механизм рынка, и вектор экономического направления… Поэтому нам беспрепятственно выдали Сертификат соответствия № 0146, означающий, что городские власти вполне доверяют нашей профессиональной деятельности. Кроме того, в ближайших планах компании непоследнее место занимает наше участие в благотворительных программах оказания помощи малоимущим и очередникам.

Ирина Башмакова специально для газеты "Квартира. Дача. Офис"

Квартира может поменять своего собственника не только в результате ее продажи другим лицам. В жизни бывает всякое. К тому же мир устроен так, что зачастую вещи переживают своих хозяев и позаботиться о судьбе этих вещей предстоит их наследникам. В числе такого наследуемого имущества могут находиться и объекты недвижимости: дома, квартиры.

— В случае смерти наследодателя, неоставившего завещания, какие действия следует предпринять наследнику по закону, если он желает сохранить и получить свою долю наследства?

— Прежде всего наследнику нужно собрать сведения о наследстве, а затем в шестимесячный срок со дня смерти наследодателя подать нотариусу заявление о принятии наследства, приложив к нему документы о своем родстве с наследодателем, о смерти наследодателя.

— Рискуют ли наследники, непозаботившиеся своевременно об оформлении прав на унаследованное имущество, подлежащее государственной регистрации, столкнуться в будущем с проблемами?

— Как известно, закон предусматривает два способа принятия наследства: путем фактического вступления во владение наследственным имуществом либо путем подачи заявления о принятии наследства в нотариальный орган по месту открытия наследства.

Чаще всего наследники просто продолжают владеть и пользоваться унаследованным имуществом, не придавая значения оформлению прав на него. Но если с последующим отчуждением движимого имущества, не подлежащего регистрации, особых проблем обычно не возникает, то наследники, непозаботившиеся о надлежащем оформлении прав на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, рискуют в будущем приобрести проблемы.

Таким образом, если наследник собирается в дальнейшем произвести отчуждение наследственного имущества, ему необходимо зарегистрировать свое право собственности на это имущество, т.к. в противном случае ни один нотариус не удостоверит, а орган юстиции по регистрации прав не зарегистрирует сделку.

Зарегистрировать же свое право на имущество проще, если его наследование было оформлено в установленные сроки.

— Скажите, а как быть тем наследникам, которые по какой-то причине не оформили наследство в шестимесячный срок?

— Так, если после открытия наследства еще не истек шестимесячный срок, то ситуация для наследника вполне благоприятная. Когда же названный срок пропущен, дело осложняется. В этой ситуации нотариус не выдаст свидетельство о праве на наследство, поскольку обязательным условием является принятие наследства в шестимесячный срок. Исключение составляет ситуация, когда при наличии нескольких наследников хотя бы один из них подал заявление, тогда с его согласия нотариус включает в свидетельство других наследников.

В тех случаях, когда имеется единственный наследник, либо никто из нескольких наследников заявление не подавал, либо наследник, принявший наследство, возражает против включения в свидетельство остальных наследников, вопрос должен решаться в судебном порядке.

Закон предоставляет для этого две возможности: обращение в суд с заявлением об установлении факта принятия наследства, либо с исковым заявлением о продлении срока на принятие наследства.

Для установления факта принятия наследства наследнику необходимо представить суду доказательства того, что в течение 6 месяцев он совершил действия по фактическому вступлению во владение наследственным имуществом. В качестве таковых рассматриваются любые действия по управлению, распоряжению и пользованию этим имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии или уплата налогов, страховых взносов, других платежей, взимание квартплаты с жильцов, проживающих в наследственном доме по договору жилищного найма, производство за счет наследственного имущества расходов или погашение долгов наследодателя и т.п.

Если доказать фактическое вступление в наследство, несмотря на все усилия, не представляется возможным, имеет смысл просить суд о восстановлении срока на принятие наследства. Однако в этом случае должны быть представлены доказательства уважительности причин пропуска данного срока. Кроме того, обратиться в суд с подобным требованием наследник вправе в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска отпали.

В большинстве случаев граждане используют именно первый вариант, поскольку обращение в суд часто происходит по прошествии нескольких лет после смерти наследодателя, да и доказать уважительность причин пропуска срока достаточно трудно.

На основании судебного решения об установлении факта принятия наследства нотариус выдает свидетельство о праве на наследство. Если было принято решение о продлении срока принятия наследства, то в срок, указанный в решении суда, необходимо обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства и получить свидетельство о праве на наследство. Только после этого можно регистрировать право собственности на унаследованное имущество и совершать последующую сделку с ним. Таким образом, на оформление сделки уйдет около года, тогда как при своевременном оформлении наследства это заняло бы в худшем случае два месяца.

Еще более усугубляется ситуация, когда в отношении имущества несколько раз открывалось наследство и ни разу право собственности не оформлялось. Имеются в виду случаи, когда наследство открывается после смерти наследодателя, неоформившего свои права. Помимо необходимости доказывания факта, что все предшественники нынешнего наследника вступили в наследство, последнему часто приходится еще и устанавливать факт родственных отношений между ним и его предшественниками, поскольку документы, подтверждающие эти отношения, на этот момент либо утеряны, либо они вовсе не существовали.

Возникшая вдруг необходимость распоряжения имуществом – не единственная ситуация, когда необходимо иметь документы, однозначно подтверждающие право собственности на имущество. Например, необходимость подтверждения такого права может возникнуть в случае его нарушения третьими лицами и предъявления в связи с этим иска об устранении соответствующих нарушений, не говоря уж о случаях, когда третье лицо заявляет о своих правах на это имущество. Кроме того, гипотетически возможна и такая ситуация, когда на имущество, право собственности на которое после смерти предшествующего собственника не было оформлено, претендует государство по мотивам того, что наследство никто не принял.

— Что можно посоветовать во избежание описанных выше или иных неблагоприятных ситуаций наследникам, не имеющим намерения отказаться от причитающегося им имущества?

— Рекомендуется действовать в следующем порядке:

1. Проверьте, какое имущество входит в наследственную массу. Если в нее входят земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, иные строения, помещения или сооружения, воздушные, речные, морские суда, а также автомобили, именные или ордерные ценные бумаги и т. д., т.е. имущество, права на которое подлежат регистрации или учету, либо имеются какие-либо сомнения или предположения о наличии такого имущества, нужно в течение 6 месяцев обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

Заявление подается нотариусу по месту открытия наследства, т.е. по последнему постоянному месту жительства наследодателя, а если оно неизвестно – по месту нахождения наследственного имущества или его основной части. Узнать, к компетенции какого нотариуса относится тот или иной адрес, можно в управлении юстиции или нотариальной палате соответствующего субъекта РФ.

2. По истечении шестимесячного срока получите у нотариуса свидетельство о праве на наследство.

3. На основании свидетельства о праве на наследство зарегистрируйте свое право собственности на недвижимое имущество в органе юстиции по регистрации прав и/или оформите права на иное имущество в установленном порядке.

— Для наследников, получивших наследственное имущество в общую собственность, законом предусмотрена возможность его раздела. Однако в состав наследства могут войти такие вещи, раздел которых в натуре невозможен, например, автомашина или однокомнатная квартира. Что в таких случаях предусматривает законодательство?

— Если при наследовании по закону имущество переходит к нескольким наследникам или при наследовании по завещанию несколькими наследниками завещателем не указано, какое конкретно имущество передается каждому из них. Наследственное имущество согласно ст. №1164 ГК РФ поступает в общую долевую собственность наследников со дня открытия наследства. Распоряжение таким имуществом возможно только по соглашению всех участников долевой собственности, что на практике довольно часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций. Одним способом избежать их является раздел наследственного имущества.

Раздел наследственного имущества может быть произведен как добровольно (по соглашению между всеми наследниками), так и в судебном порядке. Но при разделе наследства некоторые категории наследников имеют преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли определенного имущества.

Прежде всего, это наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на это жилое помещение.

Имеют преимущество перед другими наследниками – не собственниками — наследники, проживающие в жилом помещении.

Чтобы не оказались ущемленными интересы остальных наследников, законодательство предусматривает, что осуществление преимущественного права возможно только после предоставления остальным наследникам соответствующей компенсации.

Правила предоставления преимущественного права на неделимую вещь при разделе наследственного имущества и способствующей компенсации применяются в течение трех лет со дня открытия наследства. С истечением этого срока прекращается само право.

— И еще вопрос: в городе имеется большое количество бесхозного жилья в результате смерти хозяев. В права наследования никто не вступает. Какой орган имеет право вступать в права наследования?

— В соответствии со ст. 1151 ГК РФ, вступившего в силу с 1 марта 2002 года, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего является выморочным. Выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Если вы хотите быстро и квалифицированно решить любые вопросы по недвижимости (наследство, опека, обмен, продажа, покупка, жилищные и военные сертификаты, предоставление кредита под покупку жилья и многое другое), обращайтесь. Первая консультация для вас всегда бесплатно.

Беседовала Анна ЧЕРНЫХ, газета "Квартира. Дача. Офис"

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ:

- комфортабельность,

- современная планировка,

- новые коммуникации, соседи равного социального статуса,

- возможность сэкономить, т.к. квартира в проекте дешевле реальной, рассрочка платежей,

- отсутствие сомнительного прошлого, т.е. череды предыдущих сделок с данным жильем. Но чтобы не оступиться на ровном месте, следует иметь хотя бы общее представление о процедуре оформления новой квартиры в собственность.

— Каковы особенности покупки жилья в строящемся доме?

— Покупка квартиры в новостройке с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Правильнее будет сказать, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия ее появления на свет. Пакет документов, особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Одна из главных особенностей — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Поэтому к составлению договора о долевом участии и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов.

— Какие типы договоров существуют?

— Договор инвестирования либо соинвестирования, договор уступки прав требования, договор займа.

Договор инвестирования. Инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они — участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома.

Договор уступки прав требования. Инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракта). Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.

Договор займа. Права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения вами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно относиться крайне осторожно.

— На какой стадии строительства можно приобрести квартиру в новостройке?

Привлечение денежных средств инвестора или уступка прав требования будущей квартиры может осуществляться на любой стадии строительства дома. Но в любом случае до оформления права собственности на нее пройдет немало времени, и ваше спокойствие во многом будет зависеть от содержания заключенного договора.

— На что нужно обратить внимание при составлении договора?

— Внимательно изучите договор, на основании которого вы получаете право на приобретение жилья.

В документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к вам в собственность. Инвестор обязуется по окончании строительства дома предоставить определенную квартиру в собственность. В договоре указываются все параметры: строительный адрес дома, подъезд или номер секции; тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров БТИ, когда дом сдается в эксплуатацию). По результатам контрольного измерения будет понятно: придется ли вам доплачивать за лишние метры или компания должна будет вернуть вам деньги за недостающие.

Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение этих сроков.

Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Документ также может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства. Необходимо указать пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу.

В договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит вам инвестор за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или вашей.

— Кто несет дополнительные расходы за удорожание строительства?

— Если главный инвестор является одновременно и заказчиком, то покрывать дополнительные расходы будет он. Подрядчик, который обязался построить жилье за фиксированную цену, сможет требовать увеличения размеров сметы только при форс-мажорных обстоятельствах, например, дефолт. Если в договоре пункт об ответственности за удорожание строительства отсутствует, то все дополнительные расходы лягут на соинвесторов.

— А какие документы должен предоставить инвестор, подтверждающие его права на участие в финансировании строительства дома и получение в нем жилой площади, являющееся предметом договора?

— Покупатель вправе ознакомиться с имеющимися договорами и соглашениями, заключенными в ходе реализации инвестиционного проекта от инвестиционного контракта до договора, подтверждающего передачу прав по инвестированию строительства объекта или его части самому инвестору. Необходимо убедиться в том, что права на интересующую вас квартиру не переуступлены и нет претензий на нее со стороны третьих лиц. Кроме того, важно установить ответственность сторон за нарушение условий контракта и форму возврата средств в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Правда, провести такую масштабную проверку без помощи профессионалов практически невозможно.

— А какие документы необходимо иметь покупателю?

— Покупатель должен предоставить продавцу-инвестору ряд документов:

- паспорт или иной удостоверяющий личность документ;

- свидетельство о рождении детей в возрасте до 14 лет;

- нотариально заверенное заявление супруга(и) (если таковой(ая) имеется) о его (ее) согласии на приобретении права инвестирования приобретаемой площади, либо нотариально заверенное заявление о том, что соинвестор в браке не состоит.

— От чего может зависеть цена квартиры в новостройке?

— Современное строительство ведется панельными и монолитными домами. Себестоимость монолитного жилья лишь немного выше панельного, но квартиры в монолитах оказываются значительно дороже из-за того, что площадь их гораздо больше. Однокомнатные квартиры, например, достигают 60 кв. метров.

— Оправдывают ли себя цены на квартиры в монолитных домах?

— К достоинствам монолитно-кирпичного жилья относятся улучшенные по сравнению с панельными зданиями эксплуатационные характеристики домов, в том числе теплозащита и звукоизоляция. В таких домах большие комнаты, а также возможность свободно перепланировать свою квартиру.

В свою очередь, домостроительные комбинаты перечисляют такие плюсы панельных домов, как быстрые сроки строительства, строгое соблюдение сроков ввода в эксплуатацию и оптимальное соотношение цена — качество. Постоянное совершенствование технологий и применение новых материалов значительно улучшили качество этого вида строительства. К недостаткам панелей стоит отнести стандартные планировки, низкие потолки.

— Насколько выгодно покупать квартиры в новостройках по сравнению с готовым жильем?

— Покупка квартиры в новостройке – это выгодное и надежное вложение средств, т.к. пока дом строится, цена за квадратный метр все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительном меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. А когда дом ввели в эксплуатацию и поставили на баланс, открыли прописку и оформили собственность, квартиры еще поднялись в цене. Поэтому вложение средств в новостройку — это своего рода бизнес.

Единственной опасностью является вложение денег на стадии сбора документов, т.к. в этом случае застройщик или инвестор могут не получить разрешения на строительство по каким-либо причинам, и в этом случае вам вернут деньги. Но т.к. цены постоянно растут, то вы уже не сможете приобрести такую квартиру, какую могли за эту же цену купить несколько месяцев назад.

В заключение могу сказать: если вы решили купить квартиру в новостройке, обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором. Можете обращаться в Инвестиционно-риэлторскую компанию «Капитал Инвест», и наши юристы всегда окажут вам помощь, а опытные риэлторы подберут варианты. Мы рады вам помочь ежедневно с 9 часов утра до 21 ч вечера.

Беседовала Анна ЧЕРНЫХ, газета "Квартира. Дача. Офис"

Приобретение квартиры в новостройке имеет ряд преимуществ:

- комфортабельность,

- современная планировка,

- новые коммуникации, соседи равного социального статуса,

- возможность сэкономить, т.к. квартира в проекте дешевле реальной, рассрочка платежей,

- отсутствие сомнительного прошлого, т.е. череды предыдущих сделок с данным жильем. Но чтобы не оступиться на ровном месте, следует иметь хотя бы общее представление о процедуре оформления новой квартиры в собственность.

— Каковы особенности покупки жилья в строящемся доме?

— Покупка квартиры в новостройке с юридической точки зрения кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Правильнее будет сказать, что в новостройке покупается не сама квартира, а право участия ее появления на свет. Пакет документов, особенности и нюансы оформления здесь совершенно иные. Одна из главных особенностей — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, индивидуальны. Поэтому к составлению договора о долевом участии и анализу возможных рисков лучше привлечь специалистов.

— Какие типы договоров существуют?

— Договор инвестирования либо соинвестирования, договор уступки прав требования, договор займа.

Договор инвестирования. Инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они — участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома.

Договор уступки прав требования. Инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракта). Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.

Договор займа. Права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения вами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно относиться крайне осторожно.

— На какой стадии строительства можно приобрести квартиру в новостройке?

Привлечение денежных средств инвестора или уступка прав требования будущей квартиры может осуществляться на любой стадии строительства дома. Но в любом случае до оформления права собственности на нее пройдет немало времени, и ваше спокойствие во многом будет зависеть от содержания заключенного договора.

— На что нужно обратить внимание при составлении договора?

— Внимательно изучите договор, на основании которого вы получаете право на приобретение жилья.

В документе должен быть непременно указан объект, который перейдет к вам в собственность. Инвестор обязуется по окончании строительства дома предоставить определенную квартиру в собственность. В договоре указываются все параметры: строительный адрес дома, подъезд или номер секции; тип проекта дома, этаж квартиры, количество комнат, метраж по проектной документации (эта цифра может измениться после обмеров БТИ, когда дом сдается в эксплуатацию). По результатам контрольного измерения будет понятно: придется ли вам доплачивать за лишние метры или компания должна будет вернуть вам деньги за недостающие.

Договор должен содержать сведения о размерах инвестируемых средств, сроках их внесения и штрафные санкции за нарушение этих сроков.

Стоимость строящейся квартиры может быть указана как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. Документ также может предусматривать колебание стоимости жилья при возможном удорожании строительства. Необходимо указать пределы доплаты, например, в процентном отношении к первоначальному взносу.

В договоре необходимо указать сроки сдачи дома госкомиссии и размеры неустойки, которую заплатит вам инвестор за срыв графика строительства. Наличие подобного пункта в договоре позволит при необходимости защищать свои интересы в суде. На этот случай нужно указать условия возврата денег либо исполнения договора на приемлемых для покупателя условиях. Кроме этого, в договор следует внести пункт о порядке возврата денег при расторжении договора по инициативе инвестора или вашей.

— Кто несет дополнительные расходы за удорожание строительства?

— Если главный инвестор является одновременно и заказчиком, то покрывать дополнительные расходы будет он. Подрядчик, который обязался построить жилье за фиксированную цену, сможет требовать увеличения размеров сметы только при форс-мажорных обстоятельствах, например, дефолт. Если в договоре пункт об ответственности за удорожание строительства отсутствует, то все дополнительные расходы лягут на соинвесторов.

— А какие документы должен предоставить инвестор, подтверждающие его права на участие в финансировании строительства дома и получение в нем жилой площади, являющееся предметом договора?

— Покупатель вправе ознакомиться с имеющимися договорами и соглашениями, заключенными в ходе реализации инвестиционного проекта от инвестиционного контракта до договора, подтверждающего передачу прав по инвестированию строительства объекта или его части самому инвестору. Необходимо убедиться в том, что права на интересующую вас квартиру не переуступлены и нет претензий на нее со стороны третьих лиц. Кроме того, важно установить ответственность сторон за нарушение условий контракта и форму возврата средств в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств. Правда, провести такую масштабную проверку без помощи профессионалов практически невозможно.

— А какие документы необходимо иметь покупателю?

— Покупатель должен предоставить продавцу-инвестору ряд документов:

- паспорт или иной удостоверяющий личность документ;

- свидетельство о рождении детей в возрасте до 14 лет;

- нотариально заверенное заявление супруга(и) (если таковой(ая) имеется) о его (ее) согласии на приобретении права инвестирования приобретаемой площади, либо нотариально заверенное заявление о том, что соинвестор в браке не состоит.

— От чего может зависеть цена квартиры в новостройке?

— Современное строительство ведется панельными и монолитными домами. Себестоимость монолитного жилья лишь немного выше панельного, но квартиры в монолитах оказываются значительно дороже из-за того, что площадь их гораздо больше. Однокомнатные квартиры, например, достигают 60 кв. метров.

— Оправдывают ли себя цены на квартиры в монолитных домах?

— К достоинствам монолитно-кирпичного жилья относятся улучшенные по сравнению с панельными зданиями эксплуатационные характеристики домов, в том числе теплозащита и звукоизоляция. В таких домах большие комнаты, а также возможность свободно перепланировать свою квартиру.

В свою очередь, домостроительные комбинаты перечисляют такие плюсы панельных домов, как быстрые сроки строительства, строгое соблюдение сроков ввода в эксплуатацию и оптимальное соотношение цена — качество. Постоянное совершенствование технологий и применение новых материалов значительно улучшили качество этого вида строительства. К недостаткам панелей стоит отнести стандартные планировки, низкие потолки.

— Насколько выгодно покупать квартиры в новостройках по сравнению с готовым жильем?

— Покупка квартиры в новостройке – это выгодное и надежное вложение средств, т.к. пока дом строится, цена за квадратный метр все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительном меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. А когда дом ввели в эксплуатацию и поставили на баланс, открыли прописку и оформили собственность, квартиры еще поднялись в цене. Поэтому вложение средств в новостройку — это своего рода бизнес.

Единственной опасностью является вложение денег на стадии сбора документов, т.к. в этом случае застройщик или инвестор могут не получить разрешения на строительство по каким-либо причинам, и в этом случае вам вернут деньги. Но т.к. цены постоянно растут, то вы уже не сможете приобрести такую квартиру, какую могли за эту же цену купить несколько месяцев назад.

В заключение могу сказать: если вы решили купить квартиру в новостройке, обязательно проконсультируйтесь с опытным риэлтором. Можете обращаться в Инвестиционно-риэлторскую компанию «Капитал Инвест», и наши юристы всегда окажут вам помощь, а опытные риэлторы подберут варианты. Мы рады вам помочь ежедневно с 9 часов утра до 21 ч вечера.

Новая схема предоставления кредитов в день обращения* на покупку жилья без поручителей и справок о доходах до 12 лет от 1,5% годовых с правом досрочного погашения без штрафных санкций. Кредитование новостроек на уровне фундаментов. Квартира за 50% от рыночной стоимости*. Все новостройки Москвы и Московской области. Все операции с недвижимостью. Военные сертификаты, жилищные субсидии в зачет. Выкуп за 100 % от стоимости. Комиссия от 1,5 % от сделки.

Стоимость квартиры, купленной с помощью ЖСК увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме — на 50-80 процентов. Еще плюсы:

- квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;
- квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке недвижимости на момент внесения вами 50% стоимости;
- в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость;
- предоставляется льгота по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до1000000 руб.;
- ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;
- возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.

Для достижения вышеуказанных целей, кооператив имеет право осуществлять следующие виды деятельности:

— во исполнение положений Конституции России и общепризнанных норм и принципов международного права оказывать содействие в обеспечении достойного уровня жизни своим членам, посредством оказания материальной помощи, в том числе на возвратной основе;
— оказывать материальную помощь своим членам путем предоставления займов на возмездной и безвозмездной основе;
— предоставление пайщикам возможности самостоятельно, за счет собственных средств и средств других пайщиков улучшить свои жилищные условия;
— оказывать содействие в улучшении жилищных условий членам кооператива путем предоставления на льготных условиях займов своим членам на приобретение жилья;
— оказывать единовременную материальную помощь своим членам путем предоставления займов;
— оказывать социальную помощь своим членам;
— оказывать консультационные и иные услуги своим членам.

Для достижения уставных целей кооператив вправе осуществлять иные виды деятельности, незапрещенные законом.

Чем отличается ЖСК от ипотеки?

При ипотеке деньги добавляет банк. Банк боится. Боится, что деньги (данные Вам + проценты за пользование кредитом) к нему не вернутся. Банк рискует. Поэтому готовьтесь, что прежде чем вам дадут хоть немного денег, множество раз зададут вопрос: «А сколько вы зарабатываете?».

Из-за чего задают столь нескромный вопрос? Посчитано, что человек, взявший кредит (заемщик), не может тратить на обслуживание этого кредита (уменьшение долга перед банком и выплату ежемесячных процентов) более половины зарплаты.

Конечно, все зависит от зарплаты. Чем она больше, тем большую ее часть заемщик может тратить на погашение кредита. И наоборот. Так, если ежемесячный доход у заемщика более 2 тысяч долларов, то заемщик может и половину этой суммы отдать на обеспечение кредита. Если же зарплата менее чем 0, то банк считает, что более трети зарплаты в месяц на возврат кредита (с процентами) заемщик тратить не сможет.

Может быть задан и другой вопрос: «На какую стоимость квартиры вы рассчитываете и сколько денег у вас уже есть?». На самом деле это тот же самый вопрос, только в другой форме.

У специалиста, к которому вы обращаетесь насчет кредита, перед глазами таблица. Вот ее маленький фрагмент. Такую таблицу легко составить по любой ипотечной программе любого банка, пользуясь общедоступной информацией, но вряд-ли вам это нужно.

Средний ежемес.доход	Ежемесячный платеж по кредиту	Максимальный кредит, исходя из дохода	Стоимость квартиры (кредит+мин. первонач. взнос)	Первоначальный взнос (мин. может быть больше по желанию клиента)
$ 800	$ 280	$ 17.355	$ 24.793	$ 7.438
$ 850	$ 298	$ 18.440	$ 26.343	$ 7.903

Из таблицы видно, что какой бы вопрос не прозвучал, все сводится к вашим заработкам. И чем больше вы зарабатываете, тем на больший кредит можете рассчитывать.

По ипотечной схеме необходимо потратить изрядное количество усилий на доказывание своей платежеспособности и быть готовым выплачивать немалые проценты за пользование чужим имуществом, поскольку приобретенная квартира является собственностью кредитного учреждения до окончания выплат. В кооперативном же варианте, во-первых, не придется ничего доказывать. Необходимо только представить идентифицирующие личность документы, поскольку, во всяком случае, в ЖК «Капитал Инвест» к потенциальным пайщикам относятся как к разумным людям, адекватно оценивающим свои финансовые возможности. Во-вторых, пайщику предоставляется возможность всего за половину стоимости приобрести приемлемую жилую площадь.

Жилищный кооператив — это добровольное некоммерческое объединение граждан. Кооператив приобретает квартиру, отвечающую параметрам, заданным пайщиком, и предоставляет ему и членам его семьи возможность владеть и пользоваться указанной недвижимостью. После полного погашения целевого займа, квартира в безусловном порядке переоформляется в собственность члена кооператива.

Жилье, купленное с помощью ЖСК, намного дешевле. Руководители кооператива рассчитывают на людей, которые желают получить жилье с минимальным процентом удорожания, но за счет потери времени. Так как схема накопительная, и чем дольше накапливаешь, тем больше льгот, то она очень удобна и выгодна для людей предусмотрительных — родителей подростков 14-15 лет, людей, имеющих престарелых родителей. Медленно, но верно родители накапливают растущему чаду на собственное жилье, либо на квартиру для родителей, которых хотелось бы переселить поближе.

Максимальный административный взнос на этапе, когда квартира куплена и идет выплата рассрочки, — 3% в год для тех, кто сразу принес 50 процентов. Остальные, вносящие в ЖСК «Капитал Инвест» деньги по накопительным схемам, выплачивают дифференцированный процент на понижение. То есть, чем дольше накапливаются деньги, тем ниже процент. А те, кто накапливал больше двух лет, вообще административный процент не платят. Более того, при покупке жилья с помощью банковского кредита банковский процент берется все время, а ЖСК «Капитал Инвест » даже позволяет тем, кто досрочно выплатил всю сумму рассрочки, не выплачивать административные взносы за остаток времени.

Положительным моментом, отличающим ЖСК от ипотеки, является и то, что в ЖСК не просят большого пакета документов. В ЖСК люди вступают с паспортом и копией трудовой книжки. Впрочем, у кого ее нет, с того особо и не спрашивают. Купить квартиру через ЖСК может любой человек, достигший 16 лет. Это может быть гражданин России, не гражданин России, лицо без гражданства.

Через ЖСК можно приобрести квартиру и с несовершеннолетними детьми, даже если у них нет другой жилплощади в собственности, и эта квартира будет являться единственным жильем.

Долговечны ли ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив как жилищно-накопительная система самообеспечения населения жильем не ограничен ни числом его потенциальных членов, ни временем его существования. В постсоциалистической Словакии, например, при численности населения в 5 млн. человек 2 млн. граждан являются членами подобных коллективных объединений, решающих аналогичную нашим кооперативам задачу.

Но лучшим объяснением надежности и долговечности систем, аналогичных нашим ЖСК, могут быть слова, произнесенные на мировом финансовом форуме в Давосе в 2001 г. авторитетнейшим в мире специалистом по финансам — Дугласом Вернером III, председателем Административного совета J.P. Morgan Chase :

«Единственная гарантия долговечности кампании — приносимая ею общественная польза».


1 В кооперативе также присутствует накопительная система.
* Бесплатные консультации специалистов по телефону:
232-42-54, 232-42-53,
Наш адрес: м. Электрозаводская ул. Б. Семеновская д. 32
Наш адрес в Интернете: WWW.KAPITALINVST.RU

наверх